Grundsteuerreform

Stichtag 01.01.2022

Es sind dabei die tatsächlichen Verhältnisse zum Stichtag 01.01.2022 maßgebend. Die Erklärung hat der Eigentümer zum 01.01.2022 abzugeben, unabhängig eines späteren Verkaufs. Auch bauliche Veränderungen, welche nach dem Stichtag 01.01.2022 vorgenommen wurden, bleiben unberücksichtigt.

Bundesmodell und Ländermodelle

Es ist zu beachten, dass es verschiedene Berechnungsmodelle zur Ermittlung der Grundsteuer gibt. Neben dem Bundesmodell gibt es noch fünf weitere Landesmodelle. Dies kommt daher, weil sich vor allem Bayern für eine Länderöffnungsklausel stark gemacht hat. Die Argumentation dahinter ist, dass das Bundesmodell zu komplex sei, zu viele Informationen benötigt werden und eine siebenjährige Erklärungspflicht zu vermeiden gilt. Ebenso wollte man eine Steuererhöhung "durch die Hintertür" aufgrund wachsender Immobilienpreise nicht akzeptieren.

Die Länderöffnungsklausel haben anschließend folgende Bundesländer beansprucht:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen

Für Saarland und Sachsen gibt es noch eine Besonderheit. Beide Länder verwenden zwar das Bundesmodell, jedoch mit landesspezifischen Grundsteuermesszahlen.

Grundsteuer A, B oder C?

Bisher gab es die beiden Grundsteuerarten A und B. Grundsteuer A war und ist weiterhin für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Grundsteuer B war und ist weiterhin für unbebaute und bebaute Grundstücke und betrifft damit das übrige Grundvermögen. Im Zuge der Grundsteuerreform wurde die Grundsteuer C eingeführt. Diese dritte Grundsteuerart bietet den Gemeinden die Möglichkeit, für baureife, aber unbebaute Grundstücke eine höhere Grundsteuer zu erheben. Dies soll Spekulationen mit Bauland verteuern.

In dem Zusammenhang muss noch erwähnt werden, dass die abweichenden länderspezifischen Regelungen nur das Grundvermögen (also Grundsteuer B) betrifft. Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, welche in den jeweiligen Ländern gelegen sind, werden grundsätzlich einheitlich nach dem Bundesmodell bewertet.

Turnusmäßige Hauptfeststellung

Diese "Pflichtübung", also die Pflicht zur Abgabe einer Grundsteuer-Feststellungserklärung, muss im Bundesmodell alle sieben Jahre wiederholt werden. Die nächste Hauptfeststellung erfolgt damit zum 01.01.2029. Bei den Ländermodellen haben sich nur Baden-Württemberg und Hessen zur wiederkehrenden Hauptfeststellung entschieden: Baden-Württemberg zum siebenjährigen und Hessen zu einem 14-jährigen Rhythmus. Die gute Nachricht: Die Regierung möchte zum nächsten Stichtag eine weitestgehende automationsgestützte Feststellungserklärung ermöglichen, sodass nur noch wenige oder bestenfalls keine grundstücksbezogenen Angaben zu erklären sind.

Unterstützungsangebote der Länder

Zur Unterstützung der Abgabepflicht haben alle Bundesländer verschiedene Unterstützungsangebote bereitgestellt. Auf der Zentralwebsite www.grundsteuerreform.de ist ein Gesamtüberblick der Grundsteuerreform sowie die Verlinkungen zu den einzelnen Länderseiten zu finden. Zusätzlich wurden Informationsschreiben mit (teils mehr, teils weniger) relevanten Informationen versendet.

Erklärungspflicht

Die Pflicht zur Abgabe der Grundsteuererklärung bzw. Grundsteuer-Feststellungserklärung betrifft jeden Grundstückseigentümer. Hierbei ist der Grundstückseigentümer zum 01.01.2022 verpflichtet. Die Verpflichtung besteht auch unabhängig davon, ob der Grundstückseigentümer ein Informationsschreiben erhalten haben. Denn die Aufforderung zur Abgabe der entsprechenden Erklärung ist im Bundesmodell durch öffentliche Bekanntmachung im März 2022 erfolgt. Für die abweichenden Ländermodelle wurden Allgemeinverfügungen der einzelnen Landesfinanzverwaltungen erlassen. Somit ist jeder Grundstücksbesitzer unabhängig etwaiger Schreiben zur Abgabe einer entsprechenden Erklärung verpflichtet.

Wird die Grundsteuer teurer?

Kommt darauf an. Aufkommensneutralität lautet hier das Stichwort: Der Bundesgesetzgeber hat deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Neuberechnung der Grundsteuer zu keiner generellen Erhöhung der Grundsteuer führen soll. Letztendlich hängt dies jedoch vom Ermessen der einzelnen Kommunen ab.

Grundsteuer ab 01.01.2025

Sicherlich hat sich der ein oder die andere bereits gewundert, dass die neuberechnete Grundsteuer erst ab 01.01.2025 zu leisten ist. Die lange Vorlaufzeit kommt daher, weil die Kommunen genügend Zeit zur Berechnung der Hebesätze haben sollen. Der Ablauf ist nun so, dass die Finanzämter die finale Bemessungsgrundlage (sog. Grundsteuermessbetrag) festsetzen. Daraufhin wenden die Gemeinden ihren individuellen Hebesatz an. Damit es, wie oben beschrieben, zur Aufkommensneutralität kommen kann, müssen die Gemeinden erst die neuen Hebesätze berechnen, was eine gewisse Vorlaufzeit benötigt. Ob nun tatsächlich mehr als zwei Jahre dafür notwendig sind, darf natürlich in Frage gestellt werden.

Dann bleibt nur noch die folgende Frage zu klären:

Was passiert, wenn man seiner Erklärungspflicht nicht oder nicht rechtzeitig nachkommt?

Bei Nichtabgabe der Feststellungserklärung kann ein Verspätungszuschlag festgesetzt werden. Zusätzlich hat das Finanzamt die Möglichkeit, die Besteuerungsgrundlagen zu schätzen, was in der Regel zu einer höheren Steuer führt. Bei einer Schätzung ist man jedoch nicht von der Erklärungspflicht befreit, weshalb man dennoch die Erklärung abgegeben muss. Das Finanzamt wird wahrscheinlich ab 01.11.2022 nicht sofort Bescheide über Verspätungszuschläge und Schätzungen versenden. Da die Erklärung so oder so abzugeben ist, lautet meine Empfehlung an dieser Stelle: Geben Sie die Erklärung fristgerecht bis zum 31.01.2023 ab und vermeiden Sie so späteren Ärger und zusätzliche Kosten.